Il est difficile pour un propriétaire foncier, qui a été démarché par un promoteur immobilier, de comprendre ce que la ville a à faire, dans la négociation du prix et pourtant c’est bien là le cœur de la négociation !
Un promoteur, c’est un éventuel acquéreur qui ne peut être certain du prix de votre bien que lorsque la ville, lui a validé son projet, c’est à dire qu’elle lui a donné son accord sur la densité de l’opération (Surface de plancher) non pas sur l’obtention du PC.
En effet, la méthodologie du compte à rebours qui vient déterminer la valeur de votre bien est le résultat d’un certain nombre d’hypothèses du promoteur dont cette fameuse surface de plancher.
Devant la concurrence accrue ou la peur de travailler à risque, le promoteur a pris pour habitude de signer, en amont de toute validation de cette densité, une promesse unilatérale de vente avec le(s) propriétaire(s), qui le protège d’une acquisition à prix surestimé en lui laissant la possibilité de ne pas acheter ou de renégocier.
Pourquoi est ce une hypothèse alors même qu’il y a un Plan Local d’Urbanisme ?
Ce dernier n’est pas une règle mais un cadre maximal.
Si vous vous rendez en mairie et demandez à l’urbanisme si ce projet est cohérent, ces derniers vous répondront que tant que cela reste dans le cadre du PLU, il n’y a pas de problème…Si c’était exact, il n’y aurait pas 80% des renégociations par les promoteurs qui seraient du fait de la non acceptation de la municipalité à s’en tenir à son PLU.
Pourquoi la municipalité ne s’en tient pas au maximum densifiable permis par le PLU?
Elle a des intérêts urbains et politiques qu’elle doit défendre au travers de sa politique d’urbanisation. Prenons des exemples :
- Les administrés ont besoin de place de parking ? Le PLU ne prévoit qu’1.2 places par logement=> Aussi, ils souhaitent imposer au promoteur plus que ce quota pour satisfaire les besoins de la ville => Pb ? Le coût de construction affecté à ses parkings va engendrer un coût supplémentaire important notamment s’il y a une création d’un second sous sol. La méthodologie du compte à rebours engendre une augmentation de coût qui engendre à sont tour une abaissement du prix de vos terrains.
- Le PLU prévoit du R+4 (c’est à dire 4 étages) mais la municipalité a deux difficultés. La première, c’est que pour le moment les opérations sont peu nombreuses dans le quartier donc faire un r+4 à côté de pavillons risquerait d’engendrer des recours que la ville déteste. Aussi, il exige du promoteur qu’il baisse un voir deux niveaux. Idem ici, la méthodologie du compte à rebours engendre des conséquences financières sur le prix de votre bien. La seconde, imaginons que vous êtes dans un quartier où il y a déjà des opérations immobilières, la municipalité se pose la question du nombre de logements car, pour eux, les équipements publics ainsi que les écoles ne peuvent pas accueillir autant de familles d’un coup dès lors il exige la réduction de la surface de plancher (abaissement de niveaux/ découpage du bâti pour créer une ouverture architecturale…)Le promoteur par la méthodologie du compte à rebours vous réaffecte cette perte.
- La ville a besoin de logements sociaux ou tout au contraire en a trop. La Loi impose une mixité de 25% de social dans toutes les opérations. Problème ? Si la ville fait partie du premier cas, elle aura pour volonté d’accroître le nombre de ces logements, un promoteur n’achète pas de la même manière un logement destiné à du social (moins cher) qu’à de l’acquisition ou de l’investissement. Votre ville a trop de logements sociaux ? Sans vouloir faire de cliché, les villes contenant beaucoup de logements sociaux sont généralement à gauche voir à l’extrême gauche. Dès lors, abaisser le nombre de logements sociaux peut avoir un impact sur la politique menée, trop de logements non accessible. Aussi, au lieu de s’en tenir à la loi et alors même qu’elle remplit les quotas, celle ci peut avoir pour volonté de maintenir ce pourcentage de logements dont le promoteur vous fera réimpacter le coût sur le prix de vos biens ?
Quelle est la position du promoteur ?
- Auprès des particuliers, il va tenir ce sacro-saint discours inaudible à mes oreilles « on connait bien la mairie ». Pourquoi ? car il est très aisé de convaincre psychologiquement un particulier que promoteur et municipalité marchent main dans la main, cela répond à des clichés, or une réalité certaine, c’est que le promoteur n’est pas l’égal de la ville, il est un outil de valorisation pour elle et s’en sert comme tel sans aucun scrupule.
- Auprès des collectivités, son positionnement est « celui du faible », malgré quelques râlements, il cède sur les désidératas de la collectivité car ce qu’il veut n’est pas maintenir son bilan préexistant, mais bel et bien maintenir sa marge. Dès lors, tout coût supplémentaire engendré par la municipalité, il le rebasculera sur le prix de vos biens.
En résumé, les propriétaires « négocient » un prix hypothétique avec un intermédiaire qui n’a pas le pouvoir de valider le prix et s’enferme par la signature d’une PUV , qui permettra plus tard audit promoteur, de renégocier à la baisse l’acquisition de sa matière première, à savoir votre maison.
Heureusement, internet a permis aux propriétaires de s’informer et de comprendre les enjeux, ils n’hésitent plus à aller chercher les bonnes compétences. Aussi, il est certain que le secteur de la promotion va voir apparaître,comme dans tous les autres secteurs, une refonte totale du système où le particulier propriétaire, aura une place centrale.