Vendre un terrain ou une maison à un promoteur immobilier n’est pas une cession classique.
Le premier besoin de nos clients est de s’engager sur un prix ferme. Comment les y accompagner ?
Constat
80% des renégociations de prix ont lieu faute d’un déséquilibre entre la volonté de la municipalité et la surface de plancher projetée par le promoteur.
Pourquoi ?
- Le PLU n’est pas une règle mais un cadre réglementaire, la municipalité analyse chaque dossier par le prisme de ses propres intérêts urbains et politiques.
- Le promoteur est un gestionnaire de risque. Aussi, devant une diminution de surface par la municipalité, il renégociera avec le propriétaire, car son intérêt premier est de veiller à la conservation de sa marge.
- Le propriétaire a donc le choix entre la non acquisition de son bien sans indemnité* ou diminuer son prix de vente.
*95% des promesses signées ne permettent juridiquement, dès leur signature, aucun versement de l’indemnité d’immobilisation prévue.
La coexistence d’intérêts multiples et de moyens inégaux
| Acteurs | Propriétaire | Promoteur | Collectivité |
|---|---|---|---|
| Intérêts | Veiller au maintien de la valorisation de son patrimoine dans un cadre temporel fixé | Obtenir l'équilibre économique de l'opération par la conservation de sa marge | Veiller au respect d'une urbanisation cohérente dans le cadre de la politique pour laquelle elle a été élue par une majorité d'administrés |
| Moyens | • Néant • Obligation de déléguer au promoteur | • Titulaire d'une P.U.V • Mandat d'intérêt commun (art.1831-1 du Code Civil) lui permettant d'être l'interface entre les différents professionnels tous en les ayant segmenté de sorte à créer l'interdépendance sans qu'aucun d'entre eux aient une vision globale | • Légal : la loi prévoit que la délivrance d'un permis de construire est attribué à la collectivité |
Des intérêts en cascade venant peser sur le propriétaire foncier
En bref ?
Le propriétaire délègue ses intérêts patrimoniaux à la seule entité (promoteur) :
Et lui a octoyé :
Comment faire ?
La valorisation du bien de nos clients passe par deux étapes :
La mise en place du projet avec le service de l’urbanisme :
Chaque client bénéficie des outils promoteur nécessaire au calcul du juste prix (faisabilité architecte, outils marketing, prix de sortie, taux d’écoulement, bilan promoteur, coût de construction, VRD…).
L’avant projet est discuté avec la municipalité nous permettant de définir une surface sur laquelle repose votre prix.
La mise en place d’un appel d’offres restreint :
Cette négociation avec la ville a permis à nos clients d’assurer une sécurité à leur futur co-contractant. Aussi, la mise en place d’un appel d’offres restreint permet aux promoteurs candidats de maximiser la valorisation de la charge foncière.
Dès lors, nos clients au-delà de maximiser leur offre, ont un prix sécurisé sur l’élément sur lequel 80% des renégociations ont lieu.
La valorisation de la transaction par l’équilibre des moyens
| Acteurs | Promoteur | La LYONNAISE Union des propriétaires | Collectivité |
|---|---|---|---|
| Intérêts | Obtenir l'équilibre économique de son opération par la conservation de sa marge | Veiller au maintien de la valorisation du patrimoine de son client dans un cadre temporel fixé sans lequel elle ne pourra être rémunérée. Aucun honoraire est du en cas d'échec. | Veiller au respect d'une urbanisation cohérente dans le cadre de la politique pour laquelle elle a été élue par une majorité d'administrés |
| Moyens | • Titulaire d'une P.U.V • Mandat d'intérêt commun (art.1831-1 du Code Civil) lui permettant d'être l'interface entre les différents professionnels tous en les ayant segmenté de sorte à créer l'interdépendance sans qu'aucun d'entre eux aient une vision globale | • Pluridisciplinarité de compétences permettant d'avoir une vision globale • Travaille en amont avec la collectivité afin de valider la surface de plancher dont découle le prix • Mise en place d'un appel d'offre restreint permettant la maximisation du patrimoine avec un avant projet solidifié • Négociations des conditions et encadrement des promesses de vente • Encadrement du promoteur durant la durée de la transaction | • Légal : la loi prévoit que la délivrance d'un permis de construire est attribué à la collectivité |
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