Les questions relatives à l'avant promesse

Vendre sa maison ou son terrain à un bailleur social ?

565 vu(s) 2 mars 2018 catherine 0

Ce propriétaire souhaitait vendre son bien (maison ou terrain) dans le cadre d’une opération sociale.

Je vous laisse prendre connaissance des réponses à ces diverses questionnements. Bonne lecture

En promotion immobilière, il y a deux types d’acteurs dans une opération 100% social :

  • Un acteur privé qui fait ce que l’on appelle  une vente en bloc 100% social ( cette vente est réalisée par l’opérateur privé au bénéfice du bailleur qui lui vend en VEFA (Vente futur en l’état d’achèvement)
  • Un acteur public, à savoir un bailleur social

1.Considérant votre première question: « Les délais sont-ils les même qu’avec un promoteur classique? »

Malgré toutes les idées préconçues concernant la fameuse absence de clause de pré-commercialisation, un promoteur qui ne vend pas selon le taux d’écoulement envisagé est un promoteur qui demandera une prorogation car il n’aura pas obtenu de la banque cautionnaire sa garantie financière d’achèvement et ceci, peu important qu’elle soit rédigé dans la promesse de vente.

Dès lors, lorsque l’on fait une opération 100% social par l’entremise d’un bailleur ou d’un opérateur privé vendant à un bailleur social, les délais peuvent être plus court concernant la réitération de la vente. En effet, l’opération est soit, dans le premier cas, déjà financé par le bailleur, soit dans un second cas, déjà commercialisé.

J’ose ouvrir une parenthèse pour le second cas : L’opérateur privé devra lui-même signer un contrat avec le bailleur. Ce contrat n’est généralement signé qu’à l’obtention du PC. Le Bailleur doit pour cela avoir la base de financements nécessaire à l’acquisition. S’il y a du retard sur le déroulement de l’opération, il peut subir les diverses loi de finances et ne plus avoir les subventions nécessaires au maintien du prix donné. Ce qui peut causer au promoteur privé soit d’aller rechercher un nouveau bailleur qui aura une stratégie d’implantation plus « agressive » et accèdera à la cession du prix escompté par le promoteur, soit le promoteur privé renégociera avec le propriétaire foncier. Dans ce cas, il est généralement mis une clause dans vos promesses sous l’intitulé « accord du bailleur ».

C’est la réitération qui met moins de temps dans le cadre du social. Toutefois, si le bailleur ou l’opérateur rencontre les difficultés dites « classiques », à savoir celles avec les municipalités, la promesse pourra être prorogé et la temporalité s’accroitre.

2. Considérant votre seconde question : « Une des clauses suspensives est l’obtention de garantie bancaire par des collectivités locales. Est ce légal ? »

Il s’agit ici des financements dont je vous parlais soit qu’il s’agisse du promoteur privé soit qu’il s’agisse du bailleur social.

On l’a vu précédemment un acteur privé vous mettre une clause d’obtention d’un contrat de réservation avec le bailleur social. A la même enseigne que l’opérateur privé, le bailleur vous met une clause de garantie par les collectivités locales dont ils tirent ses subventions.

Force est de constater que la rédaction de cette condition est de pratique courante. Toutefois, le nouvel article 1304-2 du Code civil énonce en substance : « est nulle l’obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur. »

Aussi pour certains, cette condition est potestative (tout comme celle émise dans le cadre de l’opérateur privé.)

Depuis  la réforme des obligations, la doctrine, suivie par la jurisprudence, a voulu limiter le champs de la prohibition des conditions potestatives. Le but est d’empêcher que les co-contractant invoquent à bout de champs, la nullité de la condition alors même que les parties au contrat ont négocié et acceptées librement et en toute connaissance de cause.

En gros, ils sont venus limitées le champs de la prohibition et créer des limites à celle-ci.

Des limites tenant à la position du contractant « lorsque cela dépend de la seule volonté du débiteur » . Bref, ce n’est pas le créancier qui s’engage mais le débiteur. (le cas dans notre exemple => prohibition)

Des limites tenant à la nature de la condition : « purement potestative » ou « simplement potestative ».

Les juges eux-mêmes sont venus créer une sous-catégorie pour les conditions purement potestative entre condition suspensive et condition résolutoire… Bref, je vous perd…ce qu’il faut retenir  ici, comme partout dans vos promesses, c’est de la rédaction de la clause dont va dépendre votre sort.

3.Considérant votre troisième question :« Généralement les discussions sont-elles plus faciles et le prix négocié en amont reste le même? »

Ce n’est pas le promoteur qui fait la qualité du dialogue mais l’être humain que vous avez en face de vous ! et là, il n’y a pas de généralités…

Mais, il est vrai, qu’il y a quelques années, on pouvait dire que : chez les bailleurs sociaux, l’argent étant celui de nos concitoyens, il y avait moins de velléité à cet égard, chez les individus travaillant pour ledit bailleur… Au vu des profils qui ont changé, des lois qui ont changé,  de la société qui évolue…je dirai que cette tendance est de moins en moins vrai.

Considérant le prix, toujours idem de par la méthode de calcul de vos biens.

Lorsque l’on vend un terrain ou une maison à un promoteur immobilier qu’il soit privé ou public, cette méthode permet une optimisation de vos biens par rapport à un marché classique mais en contrepartie comporte plus de risques :

  • La détérioration du bilan par l’abaissement de la SDP ( c’est la mairie qui fait le prix !)
  • La détérioration du bilan par ses coûts (pollution- amiante- fondations spéciales…)
  • La détérioration du bilan par le marché (baisse du taux d’écoulement- Non obtention des diverses subventions pour les bailleurs sociaux)

Donc pour répondre à votre questionnement, le prix négocié restera le même qu’en amont , s’il ne subit aucune détérioration.

J’ouvre une grande parenthèse sur un point crucial à connaître, la ville est-elle d’accord pour une opération immobilière 100% social ? Attention à vérifier ! Poser directement la question. Bon nombre de propriétaires se sont retrouvés avec des abandons de promesses parce que la ville bien qu’en déficit de logements sociaux sur la commune, ne souhaitait pas du tout social mais des opérations mixtes. Interrogez votre mairie.

 


Scroll Up