Ce propriétaire m’interroge sur deux points :
- Le premier relatif à la différence entre la surface de plancher et la surface habitable dite SHAB. En effet, ce dernier m’indique « dans votre exemple de valorisation vous parlez de SHAB et SDP. Quelle différence faites vous entre les 2? »
- Le second est relatif au calcul de la SDP. Celui ci commet une mécompréhension dans la détermination de ladite surface. En effet, il m’exprime « Pour moi sur un terrain de 2000 m2 avec un C.E.S de 0.6 donne une surface de plancher de 1200 m2. La surface habitable est-elle moindre à cause des parties communes, etc…? » Nous allons donc revenir ici aussi sur le calcul de la SDP.
1-La différence entre la SDP et la SHAB ?
La notion de surface de plancher est défini par le code de l’urbanisme à l’article R.112-2. Il énonce :
« La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :
1° Des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ;
2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
3° Des surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;
4° Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres ;
5° Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
6° Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ;
7° Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;
8° D’une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l’habitation telles qu’elles résultent le cas échéant de l’application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures »
Le législateur est venu substituer les termes de SHOB( Surface hors oeuvre brute) et SHON (surface hors oeuvre nette) à la notion de SDP. Sa volonté était de décomplexifier les différentes notions pour diminuer le contentieux dans la délivrance des permis de construire due à des interprétations différentes de calculs.
Considérant la SHAB, elle est définie par l’article R111-2 du Code de la construction et de l’habitation et plus précisément dans son 2eme et 3ème alinéa qui énonce :
« La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.
Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R*. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre »
Pour être pragmatique, le ratio entre la SDP et la SHAB est de manière générale 0.92.
Le promoteur achète de la SDP et revend de la SHAB.
A titre d’exemple, si l’on vous propose un projet de 3500m² de SDP, la SHAB qui est calculée après déduction de l’ensemble des éléments ci dessus référencés, sera environ de :
3500*0.92 = 3220 m² SHAB.
2-Les grandes étapes du calcul de la SDP ? (Détails dans le guide pratique)
Si l’on reprend la question de ce propriétaire, ce dernier applique le CES à l’emprise de son terrain et pense avoir la SDP. Il n’en est rien.
Le CES est le coefficient d’emprise foncière, aussi, si l’on applique ce coefficient à l’emprise du tènement, nous obtenons la surface maximale d’implantation (emprise) du bâtiment. Considérant que bien souvent, le CES n’est pas le même dans la première et deuxième bande.
Or, les règlements ne s’arrêtent pas à l’emprise, comme il est fait référence plus en détails dans le guide pratique, bien d’autres règles vont venir affiner le calcul :
- l’implantation vis à vis de l’emprise publique.
- l’implantation vis à vis aux limites séparatives (et fonds de parcelles)
- L’implantation de plusieurs constructions sur une même parcelle
- La hauteur
- Les espaces verts
- Les stationnements…
Tout ceci se calcule en fonction de la parcelle elle-même : vous n’aurez pas la même constructibilité sur un terrain tout en longueur ou un terrain dont le linéaire de façade est extrêmement important.
La SDP se calcule en fonction du règlement appliqué à la configuration du tènement et de son environnement.
C’est au titre de ce dernier (l’environnement) que les municipalités sur le fondement de l’article 11 des règlements « aspects extérieurs… » ont la possibilité de venir amoindrir ladite surface.
Aussi, il est préférable d’aller en amont débattre de la densité du projet avec la municipalité car vos prix sont bâtis à partir de cette surface.