Les questions relatives à la signature de la promesse

La rédaction d’une promesse unilatérale de vente à promoteur visant au maintien du prix.

1303 vu(s) 16 janvier 2018 26 mars 2018 catherine 0

Voici une question posée par un propriétaire qui, à mon sens, peut intéresser bien d’entre vous

« Ma question est de savoir sur quels points précis je dois être attentif pour que la somme qui m’a été proposée reste la même au terme des 16 mois, un poste qui me parait très important est le nombre de logements ou le SHAB ou la surface plancher »

Au delà de la question du calcul du prix promoteur que nous retrouvons dans le guide pratique, plusieurs points sont à vérifier :

Un promoteur est un gestionnaire de risque. Aussi, de par la méthode du compte à rebours, il s’expose à trois risques, le premier relatif à son chiffre d’affaires, le second à ses coûts, le troisième engendre un risque confondu (coûts temporalité) . Dès lors, il organise sa promesse afin de garantir cette gestion de risque et la faire peser sur le détenteur de matière première, à savoir le propriétaire foncier.

  • La  promesse unilatérale de vente à promoteur : la gestion de risque relative au chiffres d’affaires : la Surface de Plancher

Vous avez entièrement raison, la surface de plancher (SDP) est le point le plus important car de ce dernier, va découler la SHAB (Ratio de 0.92 appliqué à la SDP) dont va lui-même découler, le chiffre d’affaires hypothétiques de l’opération (fonction de l’étude de marché => prix au m² SHAB sur le marché du neuf de votre secteur) auquel le promoteur va soustraire ses coûts pour arriver à la détermination de son foncier c’est-à-dire la valeur de votre bien.

Seule la municipalité va pouvoir déterminer l’hypothèse projetée par le promoteur : C’est la ville qui fait le prix.

Dès lors, quand un propriétaire délègue à un promoteur cette validation et « bloque » son bien par le biais d’une promesse unilatérale de vente, il prend le risque de voir son prix diminué à postériori, si la commune décide d’amoindrir cette surface, pour des intérêts collectifs et ou urbains. Le PLU n’étant pas une règle à atteindre mais simplement, un cadre dans lequel la ville peut varier, sans ce dépassement.

Lorsque le propriétaire décide de vendre son terrain, sa maison à un promoteur sans accompagnement, le risque c’est de se retrouver, sans possibilité de pouvoir sortir de la promesse alors même que la SDP a été diminuée et/ou même, de ne pas le savoir au moment du dépôt mais de s’en rendre compte, quelques semaines avant la réitération de l’acte (c’est-à-dire la vente a proprement parlé) lorsque le promoteur après 15 mois passé fera comprendre au propriétaire que soit il renégocie, soit il n’achète pas. Cette pression exercée va dans 95% des cas, faire céder le propriétaire usé.

Aussi, lorsque vous souhaitez partir seul, il vous faut organiser méticuleusement la clause de dépôt de PC mais aussi d’obtention de PC et de venir imposer au promoteur des justifications.

Attention, ne vous contentez pas de demander le CERFA ! Lorsqu’il y a un problème, bon nombre de promoteurs se contentent de déposer un CERFA afin de pouvoir être en adéquation avec la promesse sans pour autant avoir déposé les pièces.

Il faut que les propriétaires comprennent les délais d’instruction dont voici un exemple :

A compter du dépôt, la municipalité a un mois pour poser des questions complémentaires, elle attend généralement le dernier jour pour ce faire. Lorsque le promoteur n’a déposé qu’un CERFA, généralement il dit a la municipalité qu’ils sont dans l’obligation au vu de leur promesse et les municipalités ayant l’habitude, leur demande dans ces questions complémentaires le « vrai dépôt » qui n’est vu que comme des pièces complémentaires.

Imaginons que le promoteur ait fait son job est réellement posé le permis, la ville a quand même tendance a toujours poser des questions complémentaires. Pourquoi ? car elle est envahi de demande de permis de construire et tente de gérer le temps…

Vous devez au-delà de demander le CERFA demander à vous faire communiquer en cas de demandes complémentaires, la copie de ces demandes.

Une fois ces questions complémentaires reçues, le promoteur a 3 mois pour venir déposer les pièces complémentaires. Et là, cela va dépendre de sa stratégie…soit il est redépose rapidement soit il attends les 3 mois. Pourquoi ? en cas de problématique qu’il a anticipé, une autre clause dans le contrat prévoit qu’en cas d’autorisation en cours à la fin de la promesse, les délais seront prorogées d’autant…

Une fois redéposée, le délai d’instruction est de 3 mois.

Bref, un permis c’est au mieux 3 mois, au pire 1+3+3 = 7 mois. C’est pourquoi dans vos promesses, ils ne vous mettent pas de date d’obtention de PC mais seulement un date de Dépôt.

En résumé, organiser la clause de Dépôt de PC avec CERFA+ pièces complémentaires et temporalité. Organiser la date d’obtention de PC avec date et vérifier les clauses « échos » dans la promesse car bien que l’analyse se fait clause par clause, vous avez une lecture générale à avoir qui fait des renvois dont vous pouvez, à mon sens, avoir de grandes difficultés de compréhension en tant que profanes du droit et du secteur de la promotion immobilière.

  • La  promesse unilatérale de vente à promoteur : la gestion de risque relative aux différents coûts techniques :

Le promoteur en tant que gestionnaire de risque va venir organiser sa renégociation en cas d’impacts financiers sur ses coûts techniques. Son but n’est pas de valoriser vos biens, en tant qu’opérateur économique, son objet est de venir maintenir sa marge. En effet, il ne lui sert à rien de faire une opération sans marge/ nulle ou qui paie juste ses coûts de structure et de gestion.

Dès lors qu’est- ce qu’il peut impacter ses coûts ?

– Fondation spéciales, amiante, pollution, archéologie…

Aussi, il vient organiser ses clauses en s’assurant de prendre le minimum de risques. La première problématique, j’ai beau l’écrire et le réécrire, les propriétaires qui m’appellent à postériori en ayant lu mes propos me disent souvent « mais Mme DIMECH, j’ai mis des dates » sauf que, ils ont mis quelques dates mais pas dans le bon sens, pas au bon moment etc etc.

Les risques techniques doivent se lever rapidement 4 à 6 mois.

Tout comme dans la clause relative au dépôt de PC, on vous doit des justifications, la transmission de toutes les études…Bien souvent le propriétaire foncier ne demande rien, lorsque la date est passé, il pense que la clause s’est levé d’elle-même.

Les conditions d’une promesse de vente sont au bénéfice de l’acquéreur, ici le promoteur. Dès lors, si vous ne demandez rien, ce n’est pas parce que la date est passée, que le promoteur ne pourra plus vous dire en fin de promesse, qu’il rencontre une difficulté et que dès lors, il a besoin de renégocier le prix d’achat. De plus, vous avez des stratégies diverses qui peuvent se mettre en place. Imaginons que le promoteur sache pertinemment que le propriétaire foncier acceptera, mais qu’il a un égo fort et que dès lors, pour renégocier 200 000 euros, il devra plutôt annoncer 300 000 euros pour que ce dernier est le sentiment d’avoir « réussi sa négo ». Il est bien entendu que certains promoteurs sont honnêtes quant au prix annoncé.

Plus tôt vous levez ses conditions, plus tôt vous saurez s’il y a une éventuelle renégociation et à quel prix, il va falloir venir organiser la promesse de sorte à demander à ce que le promoteur se justifie et cela tout au long de l’opération car il peut arriver que bien que connaissant le montant de la prétendue renégociation, le propriétaire décide de ne pas la lever et de faire continuer le promoteur. Pourquoi ? il s’agit de vos intérêts, votre patrimoine, c’est votre entreprise, cela peut être stratégique. Vous avez en tête le montant de la renégociation, mais vous savez que le promoteur qui aura obtenu son PC purgé de tout recours aura eu des frais et sera alors surement plus à même à accepter une renégociation moindre que ce qu’elle aurait été au bout de 4 mois.

En résumé, prévoir c’est savoir, le propriétaire foncier doit anticiper tous les risques.

Son problème demeure « juste » dans l’absence de pluridisciplinarité de  sa propre connaissance et de son positionnement de « vendeur » d’une maison ou d’un terrain.

Il n’est pas cela, il est un détenteur de matière première et face à ses intérêts économiques, il devra apprendre, à mon sens, à se positionner en tant qu’acteur économique s’il ne veut pas subir.

  • La  promesse unilatérale de vente à promoteur : la gestion de risque relative aux risques confondus :

Ici il s’agit par exemple :

  • Clause de remembrement avec propriétaires voisins, Clause de recours des tiers, PUP (projet urbain partenarial), préemption de la ville…

Ces risques s’organisent dans une temporalité et en fonction de la situation, chaque dossier de vente à promoteur est du cas par cas…

Je prends un exemple : une clause de recours des tiers, le promoteur vous « impose » et/ou « demande » généralement une prorogation automatique qui peut aller jusqu’à 6 mois.

Si le(s) bien(s), objet de l’opération, appartiennent à une seule personne, j’aurai tendance à lui dire soit pas de prorogation et s’il veut concéder quelque chose au promoteur parce que les relations se passent bien 2-3 mois max. Si le(s) bien(s), objet de l’opération appartiennent à plusieurs propriétaires et/ou à une famille qui ne s’apprécient entre eux, imaginons que vous ayez un recours gracieux dont quelques mois suffisent pour le lever (2-3 mois) et que le voisin avec lequel vous ne vous entendez pas ou le membre de votre famille peut lui profiter de cette sortie et ne pas vendre mettant à mal votre propre vente par son refus.

Je prends un exemple que j’ai déjà eu dans un de mes dossiers, une indivision de 10 personnes dont la plus âgée avait 92 ans, j’avais mis une clause de prorogation de 3 mois car les gens ne s’entendaient absolument pas et je savais qu’en cas de problème, l’un des membres avaient une rancune telle envers son frère qu’il pourrait juste vouloir le « bloquer » et ou le « retarder » mais ce qu’il s’est passé est tout autre… la propriétaire la plus âgée est décédé dans le temps de vie de la promesse laissant des héritiers qui n’étaient pas dans l’indivision. L’un de ses nouveaux héritiers ne souhaitaient pas vendre. Dans une promesse, les héritiers sont obligés de tenir les obligations de la personne décédée. Toutefois, ils en sont obligés pendant la durée de la promesse. Si  nous n’avions pas une clause de prorogation automatique, nous n’aurions pas pu signer, la promesse tombant, l’héritier nouvellement arrivé pouvant s’y opposer…

En résumé, ces clauses aux risques confondus s’anticipent et s’analysent au cas par cas…

Tous les points doivent être analysés et reliés entre eux. Rien dans une promesse n’est pas soigneusement pensé et n’entraîne pas de conséquences juridiques dans la préservations de vos intérêts. Vous devez être un véritable gestionnaire de risque tous comme votre interlocuteur.


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