Les questions relatives à l'avant promesse

Quel est le “ juste ” prix de mon bien ?

950 vu(s) 30 octobre 2017 19 décembre 2017 La Lyonnaise 0

1- Le montage du dossier

(Cf. “ Les éléments permettant de fixer le prix ”)

Le promoteur analyse le PLU via une étude de faisabilité (Plan masse/ Plan sous-sol/coupe). Par la suite, il fait une étude de marché via des logiciels tels que GRECAM/ CECIM qui vont venir calculer le taux d’écoulement. Cela lui permet de déterminer le prix de sortie au m² des appartements et donc son chiffre d’affaires. Il monte son bilan financier à partir de ce chiffre d’affaires en y appliquant ses différents coûts.(Cf. FAQ.)

Dès lors, il en ressort un montant de charge foncière (votre bien) et vous émet une offre.

2- La signature du dossier

Un promoteur vous engage sur des éléments qui ne sont pas encore fixés de manière certaine. La promesse unilatérale de vente soumise à une panoplie de conditions, rythmant la durée de la promesse, en est la démonstration parfaite. Vous devez vous poser certaines questions : De quoi se protège t’il ? Pourquoi mon prix est renégociable ? Il se protège tout simplement des fluctuations qui peuvent remettre en cause l’équilibre économique de son bilan. En cas de renégociation, les propriétaires acceptent et /ou subissent celle-ci pour 95% d’entre eux. “ On connait bien la mairie ” n’est pas et ne sera jamais un argument, “ notre projet est conforme au PLU ” non plus…

Le PLU n’est pas une règle mais un cadre règlementaire.

Dès lors, en fonction de l’environnement, une municipalité peut décider d’abaisser la SDP, d’augmenter le coût de construction.

3- La validation du dossier

Le “ juste “ prix c’est celui qui suit la validation du projet par la ville.

Votre problématique ? Vous déléguez vos intérêts patrimoniaux à un tiers (promoteur) qui n’a pas le pouvoir de valider votre prix et dont les intérêts particuliers sont en contradictions avec les vôtres.

Comment faire ?

Vérifiez par vous-même :

  • Soit en déléguant auprès d’un professionnel dont ce sera le métier.
  • Soit, si vous souhaitez partir seul dans cette aventure, vous devez vous rendre en municipalité et porter un projet afin de valider les différents aspects : votre projet est il en adéquation avec les besoins de la collectivité à cet endroit. Ce n’est pas parce que vous voyez des grues partout, que la ville a décidé de densifier au maximum du PLU à votre emplacement, il n’y a pas de généralités, il n’y a que des cas d’espèces en promotion immobilière.

4- La renégociation : pourquoi a-t-elle lieu ?

Dans plus des deux tiers des cas, la renégociation a lieu faute d’avoir validé le projet en amont avec la ville (baisse de SDP, augmentation du coût de construction, PUP…).

En tant qu’intermédiaire économique, le promoteur vient réajuster l’équilibre de son bilan après signature de la promesse engendrant un réajustement du prix. Pourquoi n’y va-t-il pas en amont ? Pourquoi la municipalité ne se conforme pas à l’application stricto sensu du PLU ?

Le promoteur n’entrera jamais dans les détails du projet avant d’avoir signé. La réalité? Elle est simple, il n’a pas confiance en vous! En effet, c’est une entreprise qui est concurrencée par d’autres, il n’a pas envie de faire le travail en amont, pour que vous vous engagiez avec un autre, c’est aussi simple que ça…Il a peur de travailler pour rien.

Afin de vous rassurer, vous avez droit à “ on connait bien la mairie ” qui réside sur un postulat encré dans nos mentalités, le promoteur et la ville sont copains…
Reformulons : vous pensez donc qu’un politique s’entoure de “ copains ” qui ne servent pas leur intérêt et qu’un promoteur préfère défendre son honneur au motif qu’il ne veut pas créer chez le propriétaire un sentiment d’injustice ?

Pourquoi la municipalité ne se conforme pas à l’application stricto sensu du PLU ?

Le PLU n’est pas une règle stricte mais un cadre règlementaire.

Au niveau de la ville, il y a le technique (service de l’urbanisme) et le politique (les élus).

Le projet doit intégrer les normes du PLU mais également s’adapter à l’environnement et aux besoins du secteur.

Imaginons que la ville n’ait pas les équipements publics tels des écoles, permettant d’accueillir 100 logements avec leur famille ou que, d’autres constructions en cours dans le quartier, viennent alourdir le nombre de familles de sorte que les équipements ne peuvent plus suivre. Imaginons également qu’une association de quartier lutte contre l’urbanisation à outrance de quartier pavillonnaire, imaginons également que votre dossier est placé à côté d’une maison et que le projet a de grandes chances d’engendrer des recours…

Une municipalité prend en compte l’ensemble de ces aspects et ce sont ces derniers qui vont venir impacter votre dossier.

Avant de signer, VÉRIFIEZ !

Les autres causes sont :

  • Le prix de commercialisation et cela peu importe l’absence de clause de pré-commercialisation.
  • L’amiante, la pollution
  • Les fondations spéciales
  • Les multiples recours

Pour défendre ses intérêts patrimoniaux et arriver à tendre vers une valorisation maximisée, il faut anticiper et agir en tant que gestionnaire de risque, votre patrimoine c’est votre entreprise.

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