Les questions relatives au suivi de la promesse

Le promoteur ne veut plus m’acheter ?

362 vu(s) 12 février 2018 13 février 2018 catherine 0

Voici la question posée par ce propriétaire :

« On a signé une vente de maison a un promoteur, la signature chez notaire était fixe en septembre, il nous a demandé un délai, on a accepté et il y a 3 jours je reçois un texto ou il me dit ne pas pouvoir acheter le bien. J’essaye de le joindre pour  un rendez-vous il ne réponds pas quels st mes recours ? »

Au vu des termes employés, un doute survient dans mon esprit. Dès lors, je me permets de répondre au deux cas de figure :

  • Vous avez signé une proposition d’achat et vous deviez signer la promesse unilatérale de vente, le promoteur vous a décalé la date de signature de promesse=> aucun recours possible : vous ne pouvez pas le contraindre à signer une promesse
  • Vous avez signé une promesse de vente dont la date de réitération était prévue pour septembre. Vous deviez signer l’acte et recevoir la somme correspondante.

Dès lors, votre première question est de savoir : qu’ai je signé ? Ce qu’on appelle couramment « compromis » revêt deux formes, une unilatérale l’autre synallagmatique (Cf articles sur le sujet)

  1. Vous avez signé une PUV : Pas d’action en exécution forcée mais une possibilité restreinte de récupérer l’indemnité d’immobilisation

Une Promesse unilatérale n’engage pas le bénéficiaire à l’acquisition du bien mais lui permet une simple option d’achat. Pas d’action possible en vente forcée du fait des sanctions juridiques, dues au caractère unilatérale (il n’y a pas eu d’échange de volonté).

Toutefois, dans les PUV, on place une indemnité d’immobilisation qui constitue « le prix de l’exclusivité consenti au bénéficiaire de la promesse ».  Aussi, c’est la seule action que vous pouvez mener sauf que :

Cette indemnité n’est récupérable que si l’ensemble des conditions ont été levées et que le bénéficiaire promoteur décide, tout de même, de ne pas acquérir la propriété qui lui avait été réservé par le vendeur.

Aussi, il convient de reprendre votre promesse pour voir si l’ensemble des conditions ont été levé. N’ayant pas celle-ci sous les yeux…

Qu’un promoteur n’achète pas au prix convenu, c’est excessivement courant. Les propriétaires signent en pensant que le prix dépend de la volonté du promoteur, or ce n’est pas le cas (c’est de la mairie!) Le prix donné est théorique, (généralement à la hausse) et connait donc, des détériorations pendant sa durée de vie, c’est-à-dire, le temps de la promesse.(notamment du fait de la volonté de la mairie d’abaisser la sdp)

Un promoteur n’achète que, s’il conserve sa marge et que le chiffre d’affaire rentre dans les minimas nécessaire à la politique de sa structure avec des taux d’écoulements raisonnables (ce qui dépend du secteur).

Aussi, votre cas est relativement rare en ce sens, qu’un promoteur n’achète pas au bout du compte alors qu’il a un permis purgé de tout recours avec un taux d’écoulement raisonnable,il  faut localiser le problème :

  • A-t-il obtenu son permis ? :

Si non, il ne faut pas s’arrêter là et vérifier qu’il n’est pas à l’origine de cette non obtention

Ex : il savait dores et déjà que le municipalité ne lui accorderai pas de permis , il a posé un simple CERFA mais aucune pièce pour avoir refus de PC afin de pouvoir se justifier => dès lors il faut pouvoir le justifier, ce qui, j’ai le regret de vous dire est difficile à justifier pour un propriétaire

  • A  t il purgé son permis ?

Un voisin a fait recours contentieux et/ou il souhaite une indemnité venant déséquilibrer le bilan ? Si c’est le cas, comment a été rédigé votre clause d’absence de recours y avait il un formalisme à respecter qui n’a pas été mis en oeuvre ?

  • A-t-il un bon taux d’écoulement ?

Il y a une croyance du propriétaire foncier veut que « s’il n’y a pas de clauses de pré-commercialisation », ils ne sont pas dépendant de cette dernière… Un promoteur qui ne vend pas est un promoteur qui n’achète pas peu important cette clause d’où l’importance pour le coup du rédactif et du suivi, je m’explique :

  1. Pour certains promoteurs : ils mettent ce qu’on appelle une GFA (garantie financière d’achèvement) et/ou une clause de financement (à vérifier dans votre promesse)
  2. Pour les autres, généralement les nationaux , qui arguent fièrement dans leur proposition « pas de GFA, pas de clause de pré co, pas de garanties financières » laissant le propriétaire dans l’illusion de la sécurité, leur rédactif seul suffit, ils pose souvent des conditions concomitantes à la fin de promesse, de sorte que CQFD c’est à dire que le recours pour récupérer l’indemnité est peine perdue…

Les cas de non acquisition avec permis purgé de tous recours sont assez rares, ce qui pourrait me faire penser : soit à une volonté de renégo assez forte (technique assez pernicieuse) soit même la renégo ne suffit pas à rééquilibrer le bilan et ce « promoteur »a tellement de courage qu’il ne vous répond pas…

  • Un remembrement parcellaire n’a pas été prorogé c’est à dire un de vos voisins ne veut plus vendre et le  projet tombe à l’eau ?

De multiples cas de figure sont possibles…

Pensez à vérifier en cas de recours  que votre cautionnement bancaire avait bien été prorogé de septembre à ce jour!! car si plus de caution, plus d’indemnité  et je vois beaucoup de mes clients qui viennent a posteriori arriver avec des avenants sans prorogation de cautionnement…

 

  1. Vous avez signé une PSV : Une possibilité de mise en exécution forcée juridique mais une faible  possibilité théorique 

Dans ce cadre, vous pourriez théoriquement aller en exécution forcée c’est-à-dire que l’enjeu n’est pas ici l’indemnité mais le montant de l’acquisition.

Toutefois, là aussi, c’est la même problématique !

Dans une PSV, il y a également des conditions suspensives et il convient de les analyser une part une.

Là aussi, si le promoteur se cache derrière une condition (ex : permis non obtenu), il est fort probable de vous faire débouter de votre demande sauf comme pour la PUV à prouver que ce dernier a empêché cette condition de se réaliser. Chose extrêmement complexe pour un propriétaire.


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