Les questions relatives à la signature de la promesse

La garantie financière d’achèvement + une question subsidiaire sur la promesse synallagmatique versus l’unilatérale.

437 vu(s) 30 janvier 2018 catherine 0

Voici l’interrogation de ce propriétaire :

  • L’obtention d’une garantie financière d’achèvement : cela signifie t il qu’il doit faire une pré-vente  d’un certain nombre de lots avant de valider l’achat?

La question est plus complexe qu’elle n’y parait. Aussi, afin de vous répondre, je vais me permettre de reprendre à la base vous permettant d’avoir une vision plus juste qui éclairera également d’autres propriétaires.

La garantie financière d’achèvement est une garantie extrinsèque permettant aux futurs propriétaires d’être « garanti » de l’état de mise en habitabilité de leur logement en cas de « faillite » du promoteur.

Cette garantie a été « créée » lors d’une période d’instabilité financière.

En effet, la garantie intrinsèque du promoteur n’a pas suffi dans ces périodes et des milliers de personnes, s’étant portés acquéreur d’un logement et, ayant versés des fonds, à chaque étape de la vente en l’état futur d’achèvement dite VEFA, se sont retrouvés dans l’impossibilité de pouvoir récupérer leur argent et/ou même leur logement qui n’avait pu être achevé.

Dès lors, le législateur est intervenu ce qui a permis aux différentes banques d’en prendre parti et « d’enserrer le promoteur » contre l’établissement de cette garantie supplémentaire.

Je m’explique…La plupart des salaries promoteurs ont sacro sainte phrase que j’ai en horreur « on travaille en fonds propres ». Or, ce n’est pas le sujet ici, mais le financement d’une opération immobilière n’excède pas 10% de fonds de propres, le reste est allouée par des lignes de crédit bancaire.

Dès lors, qu’elle soit marqué ou pas sur votre promesse de vente, toutes opérations immobilières donnent naissance à une G.F.A.

En effet, la banque n’octroie pas de ligne de crédit si en parallèle, le promoteur ne prend pas cette G.F.A.

La banque demande aux promoteurs des garanties, et ces garanties sont un pourcentage de pré commercialisation. Sans celui-ci, ni GFA ni ligne de crédit n’est ouverte.

Le montant de la pré-commercialisation demandée diffère selon la capacité financière du promoteur mais en tout état de cause, les banques, demandent à minima 50%.

Aussi, c’est une pré vente imposée à tous les promoteurs par les banques. La question étant : pourquoi certains promoteurs soumettent cette condition imposée aux propriétaires fonciers ?

Sans vouloir faire de hiérarchie de promoteur et/ou de territoire, certains vous l’imposent car ils savent que leur banque ne leur octroiera pas cette GFA avant 90% (le cas pour beaucoup de promoteur) ou que le territoire où l’opération doit être effectué est un territoire à risque dû au fait d’un marché très réduit.

Il faut négocier pour que celle-ci « saute » mais ce n’est pas une question de pré- commercialisation à proprement parlé car un promoteur qui ne vend pas est un promoteur qui n’achète pas peu important que cette condition de GFA y soit ou pas. La mise en place de cette condition permet aux promoteurs deux choses :

  • Proroger la transaction en cas de difficultés d’écoulement

et/ ou

  • Renégocier le foncier .

Au-delà, je comprends aisément la suite de votre questionnement : une promesse synallagmatique de vente (PSV) au lieu d’une promesse unilatérale de vente (PUV) avec dates butoirs et enlèvements de cette clause de GFA ?

Je vais permettre la également de revenir à la base afin d’être pédagogue auprès de l’ensemble des lecteurs, votre interrogation apparaissant en ligne:

Une des problématiques du propriétaire foncier qui commence à s’éveiller face à la complexité de cette transaction, est de penser que son besoin se limite au juridique.

Or, en matière de promotion immobilière, le juridique n’est qu’une sous vision d’une vision plus globale.

Une promesse n’est que le gardien de la sécurité de votre transaction, si elle est bien rédigée, celle-ci vous permettra d’«exercer une pression positive » sur l’outil promoteur mais ne vous permettra pas de contraindre votre co-contractant (entreprise ayant pour unique vocation la création de logements à une marge définie) à l’acquisition au prix théoriquement énoncé.

Pourquoi ?

D’un point de vue juridique, une promesse synallagmatique entraînera des sanctions juridiques différentes de la promesse unilatérale (vente forcée…),

D’un point de vue pragmatique, les conditions demeurants, elle n’entraînera pas obligatoirement dans les faits,  les effets escomptés par le particulier en terme de sécurité de l’opération .

Une PSV peut être un moyen supplémentaire de pression mais pas une assurance « tout risque ».


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