Les questions relatives à l'avant promesse

Fiscalité: dation et plus-values

244 vu(s) 15 octobre 2018 catherine 0

Une nouvelle question d’un propriétaire qui, à mon sens, peut vous intéresser : « doit-on payer une plus – value sur le terrain dans le cas d’une cession de celui-ci en dation ? »

Reprenons les fondamentaux avant de répondre de manière plus précise à votre questionnement qui dépend de la situation.

Les plus-values réalisées par les particuliers et/ou les sociétés de personnes sont soumises à une imposition forfaitaire « dite plus- value immobilière » lorsque la cession concerne :

  • Des immeubles bâtis ou non bâtis : appartement, maison ou terrain…
  • Des droits réels immobiliers : usufruit, nue-propriété…
  • Des parts de sociétés immobilières.

La cession peut être une vente mais aussi un échange de biens (dation) un partage ou un apport.

La plus-value se calcule par la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.

Sur le montant obtenu, différents abattements peuvent s’appliquer. Ce qui est le cas à ce jour dans la vente qui nous concerne nous y reviendrons plus loin.

Par la nature du bien cédé, le montant de la cession, la durée de détention etc., certaines plus-values sont exonérées d’impôt.

Les exonérations peuvent s’appliquer dans certains cas dont le plus connue est celui qui vous concerne peut être est  la cession de la résidence principale.

Aussi, si votre vente à promoteur concerne la cession de votre résidence principale, vous n’aurez pas de plus-value exigible, peu important que le paiement soit réalisé par dation.

Si ce n’est pas le cas, vous aurez une plus-value immobilière.

Pour aller plus loin, au cas où vous seriez donc concernée par cette plus-value (cession hors résidence principale).

A partir du moment où l’on paie une plus-value, il faut s’interroger sur la notion de prix de cession et prix d’acquisition.

Nous allons recentrer sur notre partie, à savoir le prix de cession, car la législation est bien entendu intervenue concernant la dation.

L’article 150 VA du Code Général des Impôts énonce dans son 1er alinéa que «  I. – Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte. Lorsqu’une dissimulation de prix est établie, le prix porté dans l’acte doit être majoré du montant de cette dissimulation. »

En effet, en cas de dation, « Le prix de cession à retenir pour la détermination de la plus-value imposable est celui qui résulte de l’acte authentique qui constate la vente, quelles que soient les modalités de règlement de ce prix. » (Cf. BOI-RFPI-PVI-20-10-10-20160302) L’acte de vente c’est-à-dire celui de la dation.

« Le prix de cession mentionné dans l’acte de vente peut être écarté si l’administration apporte la preuve que ce prix comporte une dissimulation du prix réellement convenu entre les parties.

Aussi, il convient de mettre en garde les particuliers dans la négociation du prix de cession de la dation. En effet, bien que la charge de la preuve appartient à l’administration fiscale, il est aisée pour cette dernière de mettre en avant l’inadéquation du prix de cession avec la réalité du marché pour ceux qui souhaiteraient négocier un rabais sur le prix de la dation disproportionné.

Le texte nous donne des précisions à ce sujet et énonce que la preuve est établit « lorsqu’il existe entre le prix stipulé à l’acte et la valeur des droits représentatifs des locaux à construire, estimés à la date de cession du terrain, une disproportion d’une importance telle qu’elle permet de considérer que les parties à l’acte ont volontairement dissimulé une partie du prix réellement convenu. »

Quels sont les conséquences d’une imposition dissimulé par la dation ?

Le texte poursuit ainsi « l’administration est fondée à déterminer la plus-value en retenant comme prix de cession la valeur réelle des biens reçus en paiement estimée à la date de la cession. La valeur des constructions remises en paiement peut être évaluée par référence, soit au prix de vente de locaux similaires situés dans un immeuble achevé ou en cours d’achèvement, soit au prix de vente futur des locaux compris dans l’immeuble dont la construction est projetée. Les valeurs retenues doivent être affectées de coefficients de correction destinés à tenir compte des conditions particulières de l’opération. »

Le législateur est venu aider « la libération du foncier » par des abattements exceptionnels facilitant la transaction de matière première.

L’article  28 de la  LOI n° 2017-1775 du 28 décembre 2017 de finances rectificative pour 2017  vient nous exposer en quel cas l’abattement est possible :

« (…) est applicable sur les plus-values, (…), résultant de la cession de terrains à bâtir (…) ou de biens immobiliers bâtis, ou de droits relatifs à ces mêmes biens, situés dans des communes classées par arrêté conjoint des ministres chargés du budget et du logement, dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l’offre et la demande de logements »

Il s’agit donc de zones tendues cartographiées Abis et A. Un simulateur a été mis en place par les impôts pour connaitre votre zone www.service-public.fr/simulateur

Attention cette plus value s’applique à la double condition que la cession :

  • « 1° Soit précédée d’une promesse unilatérale de vente ou d’une promesse synallagmatique de vente, signée et ayant acquis date certaine à compter du 1er janvier 2018, et au plus tard le 31 décembre 2020.
  • « 2° Soit réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse unilatérale de vente ou la promesse synallagmatique de vente a acquis date certaine.»

Cet abattement s’applique dès lors que l’acquéreur s’engagé  à réaliser et à achever, dans un délai de quatre ans à compter de la date d’acquisition, un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs dont le gabarit est au moins égal à 75 % du gabarit maximal autorisé tel qu’il résulte de l’application des règles du plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu.

Ici, il est très intéressant de constater que le législateur a dû en fonction de la demande des collectivités abaisser la densité maximale du futur bâti à 75% minimum du cadre règlementaire défini par le PLU des communes pour accorder l’abattement

S’agissant de l’acquisition de biens immobiliers bâtis, idem l’acquéreur devra prendre l’engagement de démolir  la ou les constructions existantes en vue de réaliser et d’achever, dans le même délai et les mêmes conditions.

Le taux de l’abattement est de 70 % et il est porté à 85 % lorsque l’acquéreur « s’engage à réaliser et à achever des logements sociaux ou intermédiaires,(…) dont la surface habitable représente au moins 50 % de la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire du programme immobilier. »

De manière générale, je vous conseillerai avant toute signature de faire des simulations.


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